相続した実家、売るか貸すか——判断の分かれ目になる5つの数字

数字1: 賃貸に出す場合の初期投資

なぜこの数字が判断を分けるか。賃貸に出すには、多くの場合、原状回復や設備の更新が必要です。この初期投資が大きいほど、賃料収入で回収するまでの期間が延び、貸すことの割の良さが下がります。

自分のケースでの調べ方・見積もり方。管理会社や工事会社に、「このまま賃貸に出す前提で、何にいくらかかりそうか」を見てもらうのが最初の一歩です。給湯器やエアコンなど設備の年式、水回りの状態、クロスや床の傷み具合によって、必要な工事の範囲は物件ごとに変わります。複数社から見積もりを取ると、工事範囲の違いが見えてきます。

数字2: 想定賃料と表面利回り

なぜこの数字が判断を分けるか。賃料収入が初期投資や保有コストに見合うかどうかは、表面利回り（年間賃料 ÷ 初期投資や物件価格）で大まかに判断できます。この数字が低ければ、貸すより売った方が合理的というケースも出てきます。

自分のケースでの調べ方・見積もり方。賃貸ポータルサイトで近隣の似た条件（築年・広さ・設備）の募集賃料を確認するか、管理会社に賃料査定を依頼します。相場を自分で調べる方法で紹介した「募集価格と成約価格は別物」という論点は、賃料でも同じように当てはまります。なお、管理会社への賃料査定は、売却の査定と同じく無料で受けられるのが一般的です。

数字3: 保有コスト

なぜこの数字が判断を分けるか。貸すか売るか、あるいは判断を先送りするかにかかわらず、所有し続ける限りかかり続ける費用です。売却で得られる金額や賃料収入と比較する際の基準になります。

自分のケースでの調べ方・見積もり方。固定資産税・都市計画税は、毎年送られてくる課税明細書で確認できます。空き家のまま管理を委託する場合の管理費用は、管理サービス会社に見積もりを依頼します。

注意点。空き家を放置すると、自治体から「特定空き家等」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除されるなど、保有コストが上がるリスクがあります。

数字4: 今売った場合の手取り

なぜこの数字が判断を分けるか。貸す・保有し続けるという選択肢と比較するには、「今売ったらいくら手元に残るか」という基準点が必要です。

自分のケースでの調べ方・見積もり方。想定売却価格が分かったら、シミュレーターに入力すると、税金や諸費用を差し引いた概算の手取り額が分かります。想定売却価格の調べ方はこちらの記事にまとめています。

数字5: 特例の期限——貸す判断は特例の放棄を含む

5つの数字の中で、これだけは相場の話ではなく制度の話であり、確定的に言えます。

空き家特例（相続空き家の3,000万円控除）の要件のひとつに、「相続開始の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用のいずれにも供されていたことがないこと」があります。つまり、一度でも賃貸に出すと、その時点でこの特例の要件を満たさなくなります。

ここが本記事の核心です。「とりあえず貸してみる」という判断は、単に賃料収入を得るかどうかの選択ではなく、空き家特例（最大3,000万円の控除）を使う権利を手放す選択を、同時に含んでいます。この特例には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限もあり、一度手放すと後から取り戻すことはできません。貸すかどうかを決める前に、この不可逆性だけは必ず理解しておいてください。

数字にできないもの

家族の意向や、実家への愛着は、数字に置き換えられません。しかし、これらも正当な判断材料です。5つの数字がどう出ても、「今はまだ手放したくない」という判断があってよく、本サイトはどちらか一方に誘導するものではありません。