相続した家がいくらで売れるか——自分で相場を調べる4つの方法

方法1: 不動産情報ライブラリの成約価格データ

国土交通省が公開している不動産情報ライブラリを使うと、実際に成約した価格を確認できます。令和6年4月に公開されたサイトで、以前の「土地総合情報システム」から移行しました。売出し価格ではなく実際に取引が成立した金額のため、4つの方法の中では最も実態に近いデータです。

収録データは2系統あります。ひとつは国土交通省が取引当事者へのアンケートをもとに集計する「不動産取引価格情報」、もうひとつは不動産会社間の情報ネットワーク「レインズ」に登録された成約事例をもとにした「成約価格情報」です。

調べ方は、トップページから「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」→「データの検索・ダウンロード」と進み、地域を入力したうえで、物件種類と時期を指定すると、該当する取引の一覧が表示されます（画面上のボタン名は更新される場合があるため、大まかな流れとして参考にしてください）。

利用にあたっては次の点に注意してください。所在地は町名までの単位で表示され、番地までは特定できません。価格は有効数字2桁に丸められて表示されます（例: 5,180万円→5,200万円）。また、データの公表は四半期ごとで、直近の取引がすぐには反映されないタイムラグがあります。

似た仕組みに、不動産会社が使う「レインズ・マーケット・インフォメーション」もあります。これも同じ成約データがもとになっていますが、物件の条件を絞ってピンポイントで検索したいときに使いやすい別の窓口です。

方法2: ポータルサイトの売出し価格

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、売主が「この価格で売りたい」と提示している売出し価格であり、実際に成約した価格ではありません。売出し価格は成約価格より高めに設定されることがあり、両者には乖離が生じます。売り出してから時間が経っている物件ほど、当初の強気な価格が実勢と離れていることが多く、売出し価格をそのまま鵜呑みにはできません。

近隣で似た条件の物件が複数掲載されている場合は、価格帯の目安をつかむ材料にはなりますが、成約価格データと突き合わせて確認することをおすすめします。

方法3: 固定資産税評価額・路線価からの概算

毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載の評価額や、国税庁が公表する路線価から、時価のおおよその見当をつける方法です。評価額・路線価はそれぞれ算定の目的や基準となる時期が時価と異なるため、そこから時価に引き直す換算式には幅があります。

方法4: 不動産会社の査定

最も精度が高いのは、実際に物件を見てもらう不動産会社の査定です。査定は無料で受けられ、査定前に準備しておくと精度が上がる書類についてはこちらの記事にまとめています。

相場が分かったら、手取りを計算する

相場の見当がついたら、その金額をシミュレーターの「想定している売却価格」の質問に入力すると、税金や諸費用を差し引いた後の概算の手取り額と、使える可能性のある特例がわかります。相場は売却を決める前の段階でも、税額の見当をつける材料として使えます。