空き家特例（3,000万円控除）の要件——老人ホーム入所・マンションは？

使える条件の全体像

要件は数が多く逐条で読むと挫折しがちですが、実際は「物件の条件」「亡くなった方の条件」「売り方の条件」の3つのグループで捉えると整理しやすくなります。以下は自己診断用のチェックリストです。各項目の判断のポイントもあわせて確認してください。

控除額は、要件を満たす場合で譲渡所得から最大3,000万円です。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合は1人あたり2,000万円になります（2人以下なら1人3,000万円）。共有名義で複数の相続人が売却する場合は、この人数要件もあわせて確認しておく必要があります。

※本記事の一般的な要件説明・上記のチェックリストは、個別の税務判断を保証するものではありません。

○の数が多いほど一般的な要件に照らして充足している可能性が高くなりますが、△が付く項目は書類や個別の事情による確認が欠かせません。相続開始日と売却予定額を入力すると、期限の自動計算と特例あり/なしの税額差までまとめて試算できます。

老人ホームに入所していた場合（措法35条3項・No.3307）

亡くなった方が老人ホーム等に入所していた場合でも、空き家特例の対象になり得ます。その前提となるのが「特定事由」と呼ばれる要件で、要介護認定・要支援認定（または一定の障害支援区分の認定）を受けて老人ホーム等に入所していたことが必要です。

認定を受けているタイミング

この認定は、相続開始の直前——つまり亡くなった時点で受けている必要があります。健康な状態のまま老人ホームに入居し、その後に認定を受けた場合は、この特定事由には該当しません。

要介護度は問われない

要介護1〜5のどの区分であるかは問われず、要支援の認定でも対象になり得ます。

対象になる施設

認知症高齢者グループホーム、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅など、老人福祉法・介護保険法等に規定された施設が対象です。

入所後の家屋の使い方

老人ホーム等への入所後、相続開始の直前まで、その家屋を事業の用・貸付けの用・被相続人以外の方の居住の用に供していないことが必要です。被相続人本人や、生計を一にする親族が使用していた場合は、この要件には抵触しません。

※これらの要件は介護保険の認定資料等の書類で個別に確認する必要があるため、一般的な要件に照らした可能性の提示に留まります。実際の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。

つまずきやすい2つの論点

マンションは対象外

空き家特例は「区分所有建物登記がされていない」ことが要件のため、分譲マンションは原則として対象外です。実家がマンションだった場合、この特例は使えないと考えて他の選択肢（通常の取得費控除など）を検討することになります。

耐震基準と「取壊して売る」ルート

建物を残したまま売る場合は耐震基準への適合が必要ですが、昭和56年以前建築の家屋は基準を満たしていないことも多く、その場合は取り壊してから土地として売却するのが現実的な選択肢になります。解体して売る場合の費用と流れは、家を解体して売る記事で詳しく解説しています。また令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しを行った場合も要件を満たせるよう緩和されています。

期限——相続開始から3年経過年の12月31日

適用期限は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。例えば令和5年6月に相続が発生した場合、期限は令和8年12月31日になります。年をまたぐと期限が変わるため、年末に近い時期の売却では特に注意が必要です。

制度自体の適用期限（令和9年12月31日までの譲渡）とは別の期限であることにも注意してください。ご自身の場合の残り期間は、シミュレーターで相続開始日を入力すると自動計算されます。

取得費加算の特例とどちらが得か

相続税を払った人が一定期間内に相続財産を売却した場合に使える「取得費加算の特例」（措法39条）は、空き家特例とは選択適用（併用不可）の関係にあります。どちらも成立し得るケースでは、どちらが有利かを個別に比較する必要があります。この比較は変数が多く一般論では判断できないため、シミュレーターで両方の該当可能性を確認したうえで、税理士にご相談いただくことをおすすめします。

特例が使える価値のある物件か、買取価格を確かめる

空き家特例が使えるかどうかは、そもそもいくらで売れる物件かによって、控除の恩恵の大きさが変わります。老朽化や再建築の制約がある空き家は、通常の仲介より買取専門の査定の方が話が早いケースもあります。

手続きの流れと必要書類

この特例を使うには、家屋の所在地の市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告書に添付する必要があります。確定申告の直前ではなく、それより前の段階で市区町村へ申請しておく必要がある点に注意してください。

添付する書類は状況により異なりますが、登記事項証明書、耐震基準に適合していることを証する書類（取り壊す場合は不要）、売買契約書の写しに加えて、老人ホーム等に入所していた場合は介護保険の被保険者証等の写しや老人ホームが発行する入所を証明する書類の写し、電気・ガスの使用中止日が確認できる書類なども求められることがあります。

これらの要件自体は全国一律ですが、確認書の様式や必要書類、発行までにかかる日数は市区町村ごとに運用が異なります。特に介護認定や使用中止日を示す書類は時間が経つほど入手が難しくなるものもあり、確認書の交付にも日数がかかるため、特例の利用を検討し始めた段階で早めに家屋所在地の市区町村の窓口やホームページで必要書類・手続きを確認しておくことをおすすめします。

詳細な様式や提出先は各市区町村のホームページ、制度全体の案内は国土交通省「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」のページで確認できます。

空き家特例はあくまで相続不動産を売る流れの中の一部です。相続登記や査定、確定申告まで含めた相続した不動産の売却全体の流れもあわせてご確認ください。