所有10年超の自宅売却は税率が下がる——軽減税率の条件と3,000万円控除との併用

結論: 6,000万円以下の部分が20.315%→14.21%に下がる

通常の長期譲渡所得の税率は20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）ですが、この特例が使える場合、課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。6,000万円を超える部分は通常の20.315%のままです。

「10年」の数え方——年またぎの罠

所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定します。「購入から10年が経った日」ではなく、譲渡する年の年始時点で10年を超えているかどうかがポイントです。

年末に近いタイミングで「もう10年経ったはず」と売却すると、実際には条件を満たしていない場合があります。シミュレーターで取得時期を入力すると自動判定されます。

3,000万円控除と併用できる

この軽減税率は、自宅の3,000万円特別控除と併用できます。計算の順序は、譲渡価額から取得費・譲渡費用・3,000万円控除を差し引いたあとの「課税長期譲渡所得」に対して軽減税率を適用する、という流れです。控除を引く前の金額に軽減税率をかけるわけではない点に注意してください。

空き家特例とは併用できない

この軽減税率は自己の居住用財産が対象のため、相続空き家の3,000万円控除（空き家特例）とは性質上併用できません。空き家特例は「自分が住んでいなかった」相続空き家が対象であり、両者は対象となる物件の性質が異なります。

売却価格の目安を確かめておく

軽減税率が適用されるかどうかにかかわらず、税額の試算は想定売却価格が土台になります。所有期間の判定とあわせて、実際の売却価格の目安も確認しておくことをおすすめします。