相続した不動産を売る流れ——登記・税金・期限の全体地図

全体の流れ5ステップ

1. 遺産分割 — 相続人全員でこの不動産を誰が相続するかを決めます（遺言がある場合は原則そのとおりに）。
2. 相続登記 — 決まった内容にもとづき、法務局で名義変更の登記を行います。
3. 片付け・測量 — 家財の整理、境界確認・測量など、売却活動の前に必要な準備を行います。
4. 売却活動 — 不動産会社に査定・仲介を依頼し、売買契約を結びます。
5. 確定申告 — 譲渡した年の翌年に、譲渡所得の申告を行います。

売る前に必ず: 相続登記

相続登記が済んでいない不動産は、そもそも売買契約を進めることができません。相続登記は令和6年4月1日から義務化されており、正当な理由なく相続開始（および所有権の取得）を知った日から3年以内に登記をしないと、過料の対象になり得ます。手続きの詳細は法務局・司法書士にご確認ください。

税金は3つの期限で考える

相続不動産の売却で気にすべき期限は、大きく3つあります。相続開始日を起点に整理すると、次のようなイメージになります。

空き家特例は相続開始から3年経過年の12月31日まで、相続税の取得費加算の特例はおおむね3年10か月以内が期限の目安です。この2つは選択適用（併用不可）の関係にあります。確定申告は、原則として譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までです（その日が土日祝の場合は翌平日になります）。

特例で税額は大きく変わる

相続不動産の売却では、状況によって使える特例が変わります。空き家として売る場合は空き家特例、購入時の金額がわからない場合は取得費不明のケースの記事もあわせてご覧ください。どの特例が使える可能性があるかは、状況によって変数が多いため一般論では判断しきれません。

いくらで売れるかが全計算の起点

特例や税額の計算は、すべて「いくらで売れるか」を出発点にしています。相場感がまだ無い場合は、まず概算の査定を受けておくと、その後の判断がしやすくなります。